多中心空间结构对城市地价影响研究
作者姓名：郑涛，孙斌栋，张婷麟
作者机构：1.华东师范大学中国行政区划研究中心，上海 200241
2.崇明生态研究院，上海 202162
3.华东师范大学城市与区域科学学院，上海 200241
4.华东师范大学未来城市实验室，上海 200241
发表刊物：《地理研究》
引用格式：郑涛,孙斌栋,张婷麟.多中心空间结构对城市地价影响研究.地理研究,2021,40(06):1610-1620.
摘要：城市地价的飞速上涨和成本提高，对企业选址、个人购房带来越来越重要的影响，城市多中心发展能否有效抑制地价亟待实证检验。基于2008年和2013年全国285个地级及以上城市的微观土地出让数据的研究发现：多中心空间结构能有效抑制城市过高地价，但会显著提升城市低段地价和城市整体平均地价；多中心空间结构对商住用地地价提升作用显著，但对工业用地作用不显著。
一、引言
城市人口规模扩大可以有效降低城市间和城市内基础设施的运营成本，但当城市规模过大时，通常出现地价过高、交通拥挤等集聚不经济问题，严重阻碍了城市可持续发展。新经济地理学代表人物藤田昌久通过构建理论模型表明，城市多中心发展因其相对均衡的规模分布可以有效缓解大城市集聚不经济问题。那么，城市多中心发展，尤其是在土地财政背景下，能否有利于抑制城市地价呢？现有实证检验极为匮乏。
二、假说
首先，多中心空间结构可以有效抑制城市过高地价。在自由市场条件下，城市会在外围地区市场潜力与主中心相同处产生新的次中心（图1a），从而提供企业和个人更多区位选择，打破主中心的垄断，并分散对主中心的用地需求，进而降低城市主中心地价。
其次，多中心空间结构可以提升城市低段地价。在原单中心城市空间结构下（图1b），城市边缘区往往远离城市唯一中心，但随着城市次中心出现，边缘区与最近邻次中心距离相较原主中心大为缩短，依据区位平衡理论，城市边缘区地价有所提升。此外，城市多中心发展要求地方政府加大对各中心间交通基建等投资，产生的级差地租Ⅱ使得各中心边缘区地价要高于农地租金。
最后，多中心空间结构对城市整体平均地价可能具有促进作用。由于土地利用法规、地方发展激励和政府发展战略等强烈影响，中国绝大多数城市新区表现出“近距离”特征，即靠近原城市行政中心，所以城市相邻两中心间距离通常小于自由市场条件下的距离，导致最低点地价高于农地租金水平。因此，城市多中心的出现并不一定降低城市整体平均地价，反而有可能因为城市经济新增长引擎的出现以及地方政府对土地财政的依赖，使得平均地价进一步上升。
图1 城市就业次中心对地价的影响
三、结果
基于2008年和2013年全国285个地级及以上城市超过7万个城市微观土地出让数据，控制城市和地块层面特征变量后显示，多中心空间结构能显著抑制城市过高地价水平，但会提升城市低段地价水平以及城市整体平均地价；同时多中心空间结构对商住用地地价提升作用显著，而对工业用地作用不显著。此外，反应土地需求的城市人口密度对于城市综合地价具有显著提升作用，增加人均建设用地面积能显著降低城市综合地价，土地等级和出让方式等地块属性对交易地价影响也十分重要。
本文启示是，城市空间从单中心过渡到多中心结构可以有效减小城市地价平均差，即对城市地价发挥“抑高抬低、缩小差距”的重要作用。地方政府引导城市多中心化发展能够提供给企业、个人更多的中心用地区位选择，打破主中心土地垄断地位，有效缓解主中心城市地价过高问题，并预防“地王”现象出现，从而有助于降低企业的用地成本和提高企业竞争力，同时也会提升居民的购房可支付能力，实现改善民生目的。
[研究资助：国家社会科学基金重大项目“中国城市生产、生活、生态空间优化研究”（17ZDA068）]
